Mag een curator alle in een bedrijfspand aangebrachte zaken verkopen?

Veel ondernemers zijn zwaar getroffen door het coronavirus en de daarmee verband houdende overheidsmaatregelen. Desalniettemin is het aantal uitgesproken faillissementen (historisch) laag. Een verklaring daarvoor kan worden gevonden in de beschikbare overheidssteun en de (aanvankelijk) coulante opstelling van bankinstellingen. Algemeen wordt aangenomen dat het aantal door rechtbanken uitgesproken faillissementen in de nabije toekomst sterk zal toenemen. Het ligt in de lijn der verwachting dat in het bijzonder de retail- en horecabranche te maken zullen krijgen met een toenemend aantal faillissementen. Verhuurders van bedrijfspanden zullen door het toenemend aantal faillissementen vaker te maken krijgen met curatoren. Regelmatig ontstaan conflicten tussen verhuurders en curatoren, onder meer over de wijze waarop het gehuurde aan de verhuurder moet worden opgeleverd.

Op grond van de Faillissementswet is een door de rechtbank aangestelde curator ‘belast met het beheer en de vereffening van de boedel’. Dat komt er – kort gezegd – op neer dat de curator onderzoekt welke activa tot de boedel behoren om deze activa vervolgens ten behoeve van de gezamenlijke schuldeisers te gelde te maken. Met enige regelmaat ontstaan geschillen over door de huurder in het bedrijfspand aangebrachte voorzieningen, zoals een keuken, een bar en een camerasysteem. Mag de curator deze zaken verkopen of zijn deze zaken tot het gehuurde gaan behoren? Deze vraag werd behandeld in de onderstaande praktijkzaak.

A is eigenaar van een bedrijfspand. B is horecaondernemer. Tussen A en B is een huurovereenkomst gesloten, waarbij het bedrijfspand door B casco van A is gehuurd. A en B hebben afgesproken dat de voorzieningen die nodig zijn om in het bedrijfspand een restaurant te exploiteren door en op kosten van B zullen worden aangebracht. A en B hebben in de huurovereenkomst ook afgesproken dat de door B aangebrachte voorzieningen vervolgens deel uit zullen maken van het gehuurde. Op enig moment is B failliet verklaard. De door de Rechtbank aangestelde curator treft in het restaurant naast de gebruikelijke inventaris onder meer ook een (horeca)keuken, een bar en een camerasysteem aan. De verhuurder is van mening dat de in het gehuurde aangebrachte voorzieningen, waaronder de keuken, de bar en het camerasysteem niet door de curator kunnen worden verkocht. De curator heeft een (internet)veiling georganiseerd en is van plan alle aangetroffen goederen te verkopen. In een door de verhuurder aanhangig gemaakt kort geding, moet de voorzieningenrechter oordelen over de vraag of het de curator moet worden verboden (ook) de door de huurder in het bedrijfspand aangebrachte voorzieningen te verkopen.

De verhuurder stelt zich in de eerste plaats op het standpunt dat de aangebrachte voorzieningen op grond van de afspraken in de huurovereenkomst aan hem in eigendom toebehoren. De voorzieningenrechter volgt de verhuurder niet in dat standpunt. Het feit dat A en B zijn overeengekomen dat de voorzieningen deel uit gaan maken van het gehuurde, is onvoldoende om de eigendomsoverdracht te bewerkstelligen. Daarvoor is een leveringshandeling noodzakelijk.

De verhuurder stelt in de tweede plaats dat hij door natrekking en bestanddeelvorming eigenaar van de aangebrachte voorzieningen is geworden. Ook met dit standpunt weet de verhuurder de voorzieningenrechter niet te overtuigen. Als hoofdregel geldt dat de eigenaar van een zaak tevens de eigenaar is van al haar bestanddelen. De eigenaar van de betreffende onroerende zaak is dus – in beginsel – van rechtswege ook eigenaar van de aangebrachte voorzieningen, voor zover deze kwalificeren als bestandsdeel van de onroerende zaak. Als een door de huurder aangebrachte voorziening als bestanddeel van de onroerende zaak heeft te gelden, heeft de eigenaar van de onroerende zaak daarvan de eigendom verkregen. Een aangebrachte voorziening kwalificeert als bestanddeel, indien deze (i) naar de verkeersopvatting onderdeel uitmaakt van het gehuurde of (ii) niet van de hoofdzaak kan worden losgemaakt zonder beschadiging van betekenis aan één van de zaken. De vraag of een aangebrachte voorziening moet worden aangemerkt als een bestandsdeel, is niet eenvoudig te beantwoorden. Dit is afhankelijk van de specifieke omstandigheden van het geval. Het is zelfs mogelijk dat dezelfde aangebrachte voorziening in het ene geval wel en in het andere geval niet als een bestanddeel van de onroerende zaak moet worden aangemerkt.

De voorzieningenrechter bespreekt, per aangebrachte voorziening, of deze naar de verkeersopvatting onderdeel is gaan uitmaken van het gehuurde en/of niet van de hoofdzaak kan worden losgemaakt zonder beschadiging van betekenis aan één van de zaken toe te brengen. De voorzieningenrechter komt op basis daarvan tot de conclusie dat geen van de door de huurder aangebrachte zaken een bestanddeel van de onroerende zaak is geworden. De curator heeft daarmee zijn handen vrij om (ook) de aangebrachte voorzieningen te verkopen.

Er is in veel situaties ook een eenvoudigere en overzichtelijkere weg om tot dezelfde uitkomst te komen: ‘het wegneemrecht van een huurder’. Een huurder heeft bij het eindigen van de huurovereenkomst de bevoegdheid om door hem aangebrachte zaken te verwijderen. Ook als de huurovereenkomst als gevolg van het faillissement van de huurder wordt beëindigd, blijft het wegneemrecht in stand. De curator van de gefailleerde huurder kan het wegneemrecht ten behoeve van de boedel uitoefenen. De reikwijdte van het wegneemrecht is groot. Door een beroep van de curator op het wegneemrecht, verkrijgt de (gefailleerde) huurder van rechtswege (opnieuw) het eigendomsrecht van de aangebrachte voorzieningen. Dit geldt nadrukkelijk ook als de aangebrachte voorzieningen kwalificeren als bestanddeel van de onroerende zaak en de huurder het eigendomsrecht reeds had verloren.

De reikwijdte van het wegneemrecht in faillissement is groot maar niet ongelimiteerd. Allereerst is het wegneemrecht ten aanzien van de huur van bedrijfsruimte van regelend recht. De verhuurder en huurder komt derhalve contractsvrijheid toe, waaronder het volledig uitsluiten van het wegneemrecht. Ook kan de redelijkheid en billijkheid de reikwijdte van het wegneemrecht beperken. De curator in het faillissement van een huurder is bovendien – in beginsel – gebonden aan hetgeen partijen voor het faillissement hebben afgesproken, bijvoorbeeld in de huurovereenkomst. Een actieve schending van de inhoud van de huurovereenkomst leidt, onder omstandigheden, tot (privé)aansprakelijk van de curator.

In de hierboven omschreven zaak heeft de voorzieningenrechter het door de verhuurder gevorderde verbod op veiling van (ook) de aangebrachte voorzieningen afgewezen. Na het vonnis heeft overleg tussen partijen geresulteerd in een minnelijke regeling. De (internet)veiling heeft geen doorgang gevonden.