Een huurder is verplicht om zich als goed huurder te gedragen (art. 7:213 BW). Het niet nakomen van deze verplichting levert een tekortkoming op in de nakoming van de huurovereenkomst. Dit kan een reden zijn voor ontbinding van de huurovereenkomst en/of ontruiming van het gehuurde. Een huurder die het gehuurde zelf niet behoorlijk gebruikt en/of overlast veroorzaakt in de directe woonomgeving van het gehuurde, handelt in strijd met zijn verplichting om zich als goed huurder te gedragen. Maar hoe zit dat met wangedrag (ver) gelegen buiten het gehuurde en de directe woonomgeving? De Hoge Raad, de hoogste rechter in Nederland, heeft daarover in zijn arrest van 5 december 2025 geoordeeld (ECLI:NL:HR: 2025:1858).
X huurt sinds 2017 een woning van Y (de verhuurder). Vanaf 2019 heeft X bij herhaling contact opgenomen met de verhuurder omdat de door hem gehuurde woning niet zou voldoen aan zijn woonwensen. In 2023 heeft X meerdere keren het kantoor van de verhuurder bezocht en zich daar misdragen, onder meer door zich in het zicht van werknemers van de verhuurder uit te kleden en zichzelf te verwonden met een scheermesje, omdat hij een andere woning wilde. De verhuurder heeft in kort geding ontruiming van het gehuurde gevorderd. De Kantonrechter heeft de vordering afgewezen. In hoger beroep is de gevorderde ontruiming alsnog toegewezen. X heeft de zaak daarop aan de Hoge Raad voorgelegd.
Naar de letter van art. 7:213 BW rust op een huurder de verplichting om zich โten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als een goed huurder te gedragenโ. Goed huurderschap is derhalve een open norm. De concrete invulling hangt af van de omstandigheden van het geval.
Het niet nakomen van het bepaalde in art. 7:213 BW levert een tekortkoming op in de nakoming van een verplichting jegens de verhuurder en kรกn grond vormen voor ontbinding van de huurovereenkomst en/of ontruiming van het gehuurde. Op basis van eerdere uitspraken staat vast dat een huurder die het gehuurde zelf niet behoorlijk gebruikt en/of overlast veroorzaakt in de directe woonomgeving van het gehuurde, in strijd handelt met zijn verplichting om zich als goed huurder te gedragen.
De aan de Hoge Raad voorgelegde zaak heeft concreet betrekking op de vraag of het wangedrag van X op het kantoor van de verhuurder wel of niet kwalificeert als een schending van goed huurderschap, gelet op de omstandigheid dat de incidenten (ver) buiten het door X gehuurde hebben plaatsgevonden. Met andere woorden: Is het โzich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als een goed huurder gedragenโ van art. 7:213 BW beperkt tot gedragingen die daadwerkelijk verband houden met het gebruik van het gehuurde en zich dus in en rond het gehuurde afspelen, of moet dit ruimer worden gezien?
De Hoge Raad geeft klip en klaar duidelijkheid: De in art. 7:213 BW bedoelde verplichting heeft niet alleen betrekking op zorg voor de gehuurde zaak zelf maar ook op zorg voor de woonomgeving. Ook kan deze verplichting betrekking hebben op gedragingen van de huurder buiten het gehuurde, mits er een voldoende verband bestaat met de huurovereenkomst.
De Hoge Raad laat daarmee het oordeel van het Gerechtshof Den Haag (ECLI:NL:GHDHA:2024:2415), inhoudende dat X zich niet als een goed huurder heeft gedragen wegens zijn gedrag in het kantoor van de verhuurder, in stand. X moet de woning verlaten.
Het oordeel van de Hoge Raad is begrijpelijk en overwegend in lijn met hetgeen in de juridische literatuur al werd aangenomen. Heeft u ook te maken met een huurder die zich niet als een goed huurder gedraagt? Onze huurrechtspecialisten staan graag aan uw zijde.
De inhoud van dit blog is algemeen van aard. Wilt u meer informatie over dit onderwerp of heeft u een andere vraag over huurrecht? Neem dan contact op met mr. Karlijn van Vliet of mr. Emile ten Berge.
