Verbod op onderverhuur met twee sancties tegelijk niet zonder risico’s

Een verhuurder zal er in de regel belang bij hebben om onderverhuur te voorkomen. Hij wil immers controle houden op de persoon van zijn huurder en met name op diens kredietwaardigheid. Om die reden wordt vaak een verbod op onderverhuur overeengekomen. Dat verbod wordt in de meeste gevallen versterkt met bepaalde sancties ingeval het toch wordt overtreden.

Een recente uitspraak van de Hoge Raad (HR 8 september 2017, ECLI:NL:HR:2017:2275) laat zien dat een verhuurder moet oppassen met het combineren van twee sancties bij een dergelijk verbod op onderverhuur. Het cumulatieve effect van die sancties kan er namelijk toe leiden dat zo’n verbod een oneerlijk beding oplevert als bedoeld in de Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: ‘de Richtlijn’).

Het onderverhuurverbod met twee rechtsgevolgen

In de zaak waarover de Hoge Raad had te oordelen, speelde het volgende.

De huurder heeft de twee verdiepingen van de woning die zij zelf huurt op haar beurt onderverhuurd aan een ander (die haar huisgenoot is geworden). Zij heeft daarvoor geen voorafgaande schriftelijke toestemming gevraagd van haar verhuurder. Die onderverhuur komt in strijd met het onderverhuurverbod uit haar huurovereenkomst. Daarin is voor zover relevant het volgende bepaald:

“1.3 Huurder is – zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder – niet bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of gebruik aan derden af te staan, daaronder begrepen het verhuren van kamers (…)

1.4 Ingeval huurder handelt in strijd met het bepaalde in 1.3 verbeurt hij aan verhuurder per kalenderdag dat de overtreding voortduurt een direct opeisbare boete, gelijk aan driemaal de op dat moment voor huurder geldende huurprijs per dag met een minimum van € 45,– per dag (…). Verder dient huurder alle daarvoor verkregen inkomsten aan verhuurder af te dragen.”

Het beding uit artikel 1.4 van de huurovereenkomst verbindt dus twee rechtsgevolgen aan overtreding van het verbod op onderverhuur, namelijk (1) verbeurte van een forfaitaire boete en (2) de verplichting tot afdracht van onderhuurpenningen.

Oordeel rechtbank en hof

De kantonrechter oordeelt dat sprake is geweest van verboden onderverhuur en heeft ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning toegewezen. De eveneens door de verhuurder gevorderde forfaitaire boete en afdracht van de huurpenningen heeft de kantonrechter echter afgewezen omdat die naar haar oordeel onder het bereik vallen van de Richtlijn en in strijd daarmee een onevenredig hoge schadevergoeding opleveren als bedoeld in artikel 3 lid 3 van de Richtlijn en zoals vermeld in artikel 1, aanhef en onder e van de bijlage van de Richtlijn.

Er wordt hoger beroep ingesteld. In (incidenteel) hoger beroep oordeelt het hof – in tegenstelling tot de kantonrechter – dat het beding uit artikel 1.4 van de huurovereenkomst niet oneerlijk is in de zin van de Richtlijn. Het hof overweegt in dit kader uitdrukkelijk dat voor ieder afzonderlijk beding dient te worden onderzocht of het oneerlijk is in de zin van de Richtlijn (in plaats van de combinatie van beide bedingen binnen één en dezelfde bepaling). Het hof komt bij die afzonderlijke beoordeling tot de slotsom dat het beding tot doel heeft om af te romen wat de huurder in strijd met het onderverhuurverbod – en dus ten onrechte en ten koste van de verhuurder – heeft ontvangen. Naar het oordeel van het hof is daarom juist geen sprake van een onevenredig hoge schadevergoeding.

Rechtsklacht bij de Hoge Raad

De huurder gaat in cassatie en richt een zogenaamde rechtsklacht tegen dit oordeel. Die rechtsklacht houdt in dat het hof artikel 1.4 van de huurovereenkomst ten onrechte eerst heeft opgesplitst in twee onderscheidenlijke elementen (forfaitaire boete en afdrachtverplichting) om die elementen vervolgens afzonderlijk te beoordelen.

De rechtsklacht van de huurder slaagt. De Hoge Raad verwijst daarbij naar het arrest dat het Europese Hof van Justitie heeft gewezen in de Radlinger-zaak (HvJEU 21 april 2016, C-377/14, ECLI:EU:C:2016:283). Kort gezegd is in dit arrest al uitgemaakt dat bij de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst op het moment van sluiting in aanmerking moeten worden genomen. Hierbij dient rekening te worden gehouden met de aard van de goederen of diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft. In navolging van wat de advocaat-generaal bij dit arrest heeft opgemerkt (ECLI:EU:C:2015:769, punt 74) dient daarbij te worden nagegaan wat het cumulatieve effect is van alle bedingen van een overeenkomst tussen een verkoper en een consument.

Conclusie en gevolgen voor de praktijk

De Hoge Raad bevestigt dat het dus wel degelijk gaat om de combinatie van (hier) de twee rechtsgevolgen die aan het onderverhuurverbod zijn verbonden. Dit cumulatieve effect zal nu alsnog moeten worden beoordeeld door het Gerechtshof Den Haag.

Zelfs in sommige standaardmodellen wordt deze of een soortgelijke combinatie gehanteerd (bijvoorbeeld in het ROZ-model woonruimte 2017). Dat is dus niet zonder risico’s.

Laat als verhuurder daarom tijdig checken of uw huurcontract voor woonruimte (zoveel) mogelijk in overeenstemming is met de Richtlijn om problemen achteraf te voorkomen. Als huurder heeft u er natuurlijk juist belang bij niet ten onrechte geconfronteerd te worden met een verboden cumulatief effect. Ook daarbij kunnen wij u helpen.