Op 26 maart 2020 maakte de Rijksoverheid bekend dat minister van Veldhoven van Milieu en Wonen op korte termijn met spoedwetgeving zou komen die de mogelijkheid biedt om tijdelijke huurcontracten tijdens de coronacrisis te verlengen. Op 6 april 2020 heeft minister van Veldhoven het spoedwetsvoorstel Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten naar de Tweede Kamer gestuurd. In deze blog leest u welke mogelijkheden deze spoedwetgeving biedt.
Huidige wetgeving mogelijk onwenselijk in tijden van corona
De Nederlandse wetgeving staat een tijdelijke verlenging van een contract voor de verhuur van woonruimte momenteel nog niet toe. Voor de verhuur van woonruimte kan nu slechts eenmalig een tijdelijk contract worden aangegaan. Wordt dat contract voor bepaalde tijd na afloop van die periode door partijen voortgezet, dan ontstaat er op grond van de wet automatisch een contract voor onbepaalde tijd.
De coronacrisis vormt echter een situatie waarin dit wettelijke systeem onwenselijk uit kan pakken. Het is voor huurders in deze tijd extra lastig om te zoeken naar een andere geschikte woonruimte. Omstandigheden als quarantaine, ziekte of het draaien van dubbele diensten kunnen die zoektocht ernstig bemoeilijken. Ook voor een verhuurder kan het in deze omstandigheden enerzijds belastend zijn om op zoek te moeten naar een nieuwe huurder, terwijl een verhuurder zich anderzijds niet direct wil hoeven binden aan een huurcontract dat voor onbepaalde tijd voortduurt. De aangekondigde spoedwet moet daar verandering in brengen.
Wat bepaalt de Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten?
Reikwijdte
- De Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten (hierna ook kortweg ‘de spoedwet’ genoemd) ziet alleen op tijdelijke huurovereenkomsten zoals bedoeld in artikel 7:271 lid 1 Burgerlijk Wetboek.
- Het wordt mogelijk om een tijdelijk huurcontract dat eindigt tussen 1 april 2020 en 30 juni 2020 eenmalig te verlengen met een periode van maximaal 3 maanden en tot uiterlijk 1 september 2020.
Verlengingsverzoek door huurder
- De huurder dient een schriftelijk verzoek tot verlenging bij de verhuurder in te dienen binnen één week nadat de verhuurder de huurder schriftelijk heeft geïnformeerd over de dag waarop de huurovereenkomst eindigt.
- De periode van verlenging dient één, twee of drie maanden te bedragen.
- Een verhuurder mag zo’n verzoek van de huurder alleen binnen één week na ontvangst van dat verzoek weigeren als sprake is van één van de in de wet genoemde uitzonderingsgronden. Denk daarbij bijvoorbeeld aan situaties waarin:
- de verhuurder vóór 1 april 2020 al afspraken met de huurder had gemaakt om de huurovereenkomst te beëindigen vanwege de verkoop, sloop of renovatie (waarvoor beëindiging van het huurcontract noodzakelijk is) van het gehuurde;
- de verhuurder vóór 1 april 2020 de huurder heeft geïnformeerd het gehuurde zelf te willen gaan bewonen;
- de huurder zich niet gedraagt zoals een goed huurder betaamt.
Verlengingsverzoek verhuurder
- Ook de verhuurder kan verzoeken om een tijdelijke verlenging van de huurovereenkomst voor de duur van één, twee of drie maanden. In dat geval is wel de toestemming van de huurder vereist.
- De verhuurder heeft op grond van de spoedwet ook een actieve informatieplicht. Indien de verhuurder over gaat tot beëindiging van een huurovereenkomst die valt onder de reikwijdte van de spoedwet, dan dient hij de huurder te informeren over de mogelijkheden tot verlenging op basis van deze wet.
Gerechtelijke procedure
- Als de verhuurder zijn medewerking aan een verlenging meent te kunnen weigeren op basis van een zwaarwichtige grond (anders dan de gronden die in de spoedwet worden genoemd), dan kan de verhuurder naar de rechter stappen. Ditzelfde geldt voor de huurder als die van mening is dat de verhuurder zich ten onrechte op een van de uitzonderingsgronden beroept. De rechter kan in zo’n geval bepalen of de huurovereenkomst al dan niet dient te worden verlengd. De rechter zal daarbij rekening houden met de omstandigheden van het geval, maar zal een verzoek tot eerdere beëindiging van de verhuurder slechts toewijzen als de verhuurder daarbij een zwaarwichtig belang heeft.
- Indien een van de partijen in het kader van deze spoedwet besluit naar de rechter te stappen, dan duurt de huurovereenkomst tussen partijen voort tot het moment dat de rechter op het verzoek heeft beslist. Overigens lijkt u zich geen zorgen te hoeven maken over de doorgang van deze gerechtelijke procedure in tijden van corona: de rechtspraak heeft aangekondigd de verzoeken tot verlenging van tijdelijke huurovereenkomsten in het kader van deze spoedwet als ‘urgente zaken’ aan te merken die zoveel mogelijk doorgang vinden. De urgentie dient wel voldoende onderbouwd te worden en uiteindelijk is het de rechter zelf die een oordeel velt over de urgentie van het specifieke verzoek.
Over welke periode geldt de spoedwetgeving?
- De wet treedt in werking op de dag nadat de spoedwet in het Staatsblad is gepubliceerd. De wet treedt op dat moment met terugwerkende kracht in werking en geldt daarmee vanaf 1 april 2020.
- De wet vervalt met ingang van 1 september 2020, maar kan, als blijkt dat de coronacrisis langer duurt, worden verlengd tot uiterlijk 1 december 2020.
Overgangsperiode
In de spoedwet is ook een zogenaamde overgangsperiode opgenomen. Stel: de huurovereenkomst is door de verhuurder al opgezegd voorafgaand aan de inwerkingtreding van de wet, terwijl die huurovereenkomst tijdelijk is en eindigt in de periode waarop de spoedwet ziet. Betekent dat voor die huurovereenkomst de termijn van één week waarbinnen de huurder het verzoek aan de verhuurder dient te doen al is verstreken? Nee, het wetsvoorstel bepaalt dat in dat geval de termijn van één week pas aanvangt op de dag waarop de wet in werking treedt. Huurders dienen deze datum dus goed in de gaten te houden als zij nog gebruik willen maken van deze mogelijkheid.
De wet bepaalt bovendien dat als een verhuurder de huurder vóór 12 maart 2020 schriftelijk heeft geïnformeerd over het eindigen van de huurovereenkomst, de huurder en verhuurder schriftelijk overeen kunnen komen dat zij ook gebruik wensen te maken van de verlengingsmogelijkheid die deze spoedwet biedt.
Bovenstaande geeft de strekking weer van het wetsvoorstel dat momenteel ter beoordeling bij de Tweede Kamer ligt. Het kan echter zijn dat de Tweede Kamer nog wijzigingen wenst door te voeren in de tekst.
Wilt u weten of u ook gebruik kan maken van de mogelijkheden die de Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten biedt? Of wilt u geïnformeerd worden over uw rechten en/of verplichtingen in hat kader van de nieuwe spoedwet? Neem dan contact op met een van onze vastgoedspecialisten.
