Ontvangst door verhuurder van huur anders dan in geld leidt tot geschil in faillissement.

Een faillissement beoogt de verdeling van het vermogen van de schuldenaar onder zijn gezamenlijke schuldeisers door een door de rechtbank aangestelde curator. Een faillissement dient daarmee om afzonderlijke beslagen en executies door één of meer schuldeisers te voorkomen of daaraan een einde te maken. Door middel van een gezamenlijk beslag wordt het vermogen van de schuldenaar onder al zijn schuldeisers verdeeld met inachtneming van ieders recht.

Voorafgaand aan een faillissement is de schuldenaar in beginsel bevoegd om naar eigen goeddunken over de tot zijn vermogen behorende goederen te beschikken. Hij kan zelf bepalen aan wie hij goederen wel of niet verkoopt en voor welke prijs, alsmede welke schuldeisers hij wel of niet betaalt. Deze vrijheid van de schuldenaar is echter niet onbeperkt. Om te voorkomen dat een schuldenaar die voorziet dat hij failliet zal worden verklaard, een schuldeiser bevoordeelt, vermogensbestanddelen wegmaakt of op andere wijze de gezamenlijke schuldeisers benadeelt, heeft de wetgever in de faillissementswet waarborgen opgenomen om dergelijke handelingen ongedaan te maken en delen van het vermogen, die te kwader trouw aan het verhaal van schuldeisers zijn onttrokken, in de boedel terug te brengen. Een curator kan onder omstandigheden rechtshandelingen van de schuldenaar vernietigen, terwijl deze – onder omstandigheden – tevens een vordering uit onrechtmatige daad kan instellen jegens een derde, die bij benadeling van schuldeisers is getrokken.

De zaak, die heeft geleid tot het arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 10 april 2018 is een voorbeeld van een zaak waarin een curator met succes een derde aanspreekt uit hoofde van onrechtmatige daad.

A exploiteerde een bowling- en partycentrum dat was gevestigd in een bedrijfsruimte die A huurde van B. A heeft een aanzienlijke huurachterstand laten ontstaan. B heeft tegen A een procedure aanhangig gemaakt strekkende tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot incasso van de ontstane huurachterstand. Tot zekerheid van de nakoming van de verplichtingen van A heeft B voorafgaand aan de procedure beslag gelegd op alle zaken van A, die zich in het gehuurde bevonden. De dag voordat de zitting in de procedure zou plaatsvinden, is tussen A en B een minnelijke regeling getroffen. Tussen A en B is afgesproken dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden werd beëindigd en A afstand zou doen van alle in eigendom toebehorende roerende zaken die zich in de bedrijfsruimte bevonden. De resterende huurschuld heeft B, na verrekening van de bij aanvang van de huurovereenkomst door A betaalde borg, kwijtgescholden. A en B hebben elkaar daarna over en weer finale kwijting verleend. A is kort na de gemaakte afspraken in staat van faillissement verklaard.

De curator van A heeft B als verhuurder aangesproken tot schadevergoeding uit hoofde van onrechtmatige daad. De curator is van mening dat B door de overeenkomst te sluiten zich ten onrechte op de roerende zaken van A die zich nog in het bedrijfspanden bevonden heeft kunnen verhalen. Zowel de rechtbank in eerste aanleg als het gerechtshof in hoger beroep delen de visie van de curator. B heeft als verhuurder onrechtmatig jegens de gezamenlijke schuldeisers van A gehandeld en moet de daardoor de door de gezamenlijke schuldeisers geleden schade vergoeden.

Het is vaste jurisprudentie, dat een faillissementscurator in geval van benadeling van schuldeisers – kort gezegd – ook bevoegd is voor de belangen van schuldeisers op te komen door het geldend maken van een vordering jegens een derde uit onrechtmatige daad, ook al kwam een dergelijke vordering niet aan de gefailleerde zelf toe.

In onderhavige zaak duurde een huurovereenkomst voort. De kosten daarvoor liepen derhalve door. In ruil voor het beëindigen van de huurovereenkomst, heeft de nadien gefailleerde ondernemer de aan hem toebehorende bedrijfsmiddelen en inventaris in het gehuurde achter gelaten en daarvan afstand gedaan. Deze bedrijfsmiddelen en inventaris behoorden echter tot het vermogen van A en zijn door de tussen A en B gemaakte afspraken niet aangewend voor voldoening van de gezamenlijke schuldeisers, maar is als gevolg van de tussen hun gemaakte afspraak uitsluitend ten goede gekomen aan de verhuurder. De curator van A treedt om die reden namens de gezamenlijke schuldeisers tegen deze vorm van benadeling op.

Het gerechtshof oordeelt – net als de rechtbank – dat voor A geen verplichting bestond om de  huurovereenkomst te beëindigen. Dat de verhuurder, omdat een aanzienlijke huurachterstand was ontstaan, het recht had om in een procedure ontbinding van deze huurovereenkomst te vorderen, doet daaraan niet af. De schuldeisers van A zijn als gevolg van de gesloten overeenkomst in hun verhaalsmogelijkheden beperkt en daarmee benadeeld. De overeenkomst tussen A en B werd gesloten in de wetenschap dat exploitatie van het bowling- en partycentrum nadien niet meer mogelijk was en er sprake was van een aanzienlijke schuldenlast naast de vordering van de verhuurder.

Het gerechtshof komt tot het oordeel dat de verhuurder ten tijde van het aangaan van de overeenkomst een faillissement van A en een tekort daarin met een redelijke mate van waarschijnlijkheid kon voorzien. A bleef immers met een grote schuldenlast zitten en had geen onderneming meer die hij kon exploiteren, waardoor de verhuurder niet kan volstaan met het verweer, dat sanering van schulden ook op een andere wijze mogelijk was en ook een reële optie was.

De hiervoor aangehaalde zaak schetst dat het sluiten van een overeenkomst in het zicht van een faillissement niet altijd gunstig uitpakt. De verhuurder is op verzoek van de curator door de rechter veroordeeld tot betaling van de waarde van de roerende zaken aan de curator. Weliswaar is de inboedel in het gehuurde achtergebleven, maar het is maar de vraag of deze inboedel voor de verhuurder wel de waarde vertegenwoordigde die een door de curator ingeschakelde taxateur daaraan heeft toegekend. Indien de verhuurder de gerechtelijke procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst en toewijzing van de vordering tot betaling van de huurachterstand had voortgezet, was de huurovereenkomst vermoedelijk door de rechter ontbonden en had hij zich met het daarmee verkregen vonnis op de inboedel kunnen verhalen en op deze wijze zijn schade kunnen beperken.

De verhuurder had ook zelf het faillissement van A kunnen aanvragen. Ook in geval van een faillissementsaanvraag door de verhuurder komt binnen afzienbare termijn een einde aan de voortdurende huurovereenkomst en krijgt de verhuurder daardoor, zij het met enig tijdsverloop, weer de beschikking over zijn pand. Een verhuurder zal in beginsel echter moeten dulden dat een curator in het belang van de gezamenlijke schuldeisers de in het gehuurde aanwezige inboedel te gelde maakt zonder dat hij zich daarop bij voorrang kan verhalen. Voor de vordering van de verhuurder over de door de curator in acht te nemen opzegtermijn kan een verhuurder, onder voorwaarden, wel zekerheid in de vorm van een pandrecht verkrijgen.

De inhoud van dit blog is algemeen van aard. Er kunnen geen rechten aan worden ontleend.

Meer informatie over dit onderwerp of andere vragen? Neem dan gerust contact op met Karlijn van Vliet of één van haar collega’s van de sectie Corporate law.