Nieuw ROZ-model woonruimte

Bij het opstellen van huurovereenkomsten wordt vaak gebruik gemaakt van de modelhuurovereenkomsten en de bijbehorende Algemene Bepalingen van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ). Net als de wet maakt de ROZ in haar modellen en Algemene Bepalingen onderscheid tussen woonruimte, 230a-bedrijfsruimte (kantoorruimte) en 290-bedrijfsruimte (ook wel middenstandsbedrijfsruimte genoemd).

Recent is het nieuwe ROZ-model woonruimte uitgekomen. Het vorige model woonruimte dateerde uit 2003 en diende opnieuw te worden aangepast aan de huidige ontwikkelingen op de woningmarkt. De wijzigingen en toevoegingen in het nieuwe ROZ-model spelen dan ook met name in op de veranderingen die de markt de afgelopen jaren hebben gekenmerkt. Daarnaast sluit het nieuwe model beter aan bij de Wet doorstroming huurmarkt die per 1 juli 2016 is ingevoerd.

Wat is nieuw aan het ROZ-model woonruimte?

Met name de bepalingen die de tijdelijke verhuur van woonruimte aan specifieke groepen huurders mogelijk maken en het specifieke verbod op onderverhuur van woningen via het bekende online platform Airbnb springen in het oog. Ik zal hierna kort op deze wijzigingen ingaan.

Tijdelijke verhuur van woonruimte

In de Wet doorstroming huurmarkt is de mogelijkheid opgenomen om huurcontracten voor een kortere periode aan te gaan zonder dat de huurder daarbij huurbescherming geniet. Het ROZ-model biedt direct aan het begin vier verschillende mogelijkheden voor wat betreft de duur van de overeenkomst:

• Verhuur voor onbepaalde tijd, waarbij verhuurder en huurder voor een bestendige huurrelatie kiezen. Verhuurder en huurder hebben van het begin af aan direct de mogelijkheid om de huurovereenkomst op te zeggen;
• Verhuur voor onbepaalde tijd met een minimumduur van 12 maanden. Tot 1 juli 2016 was dit de gangbare praktijk. De huurovereenkomst werd in beginsel voor een jaar gesloten, waarna die vervolgens voor onbepaalde tijd werd voortgezet. Zowel verhuurder als huurder hadden gedurende het eerste jaar niet de mogelijkheid om de overeenkomst op te zeggen. Verhuurders konden op die manier een te snel wisselend huurbestand voorkomen. De ROZ maakt echter een kanttekening bij deze tweede optie. Door de wetswijziging van 1 juli 2016 heeft in beginsel te gelden dat een huurovereenkomst die voor bepaalde tijd is aangegaan tussentijds door de huurder kan worden opgezegd. Dat zou betekenen dat de huurder bij deze optie ook gewoon gedurende de eerste 12 maanden tot opzegging over kan gaan. Jurisprudentie zal uit moeten wijzen in hoeverre een dergelijke overeenkomst als een overeenkomst voor bepaalde of onbepaalde tijd heeft te gelden en in hoeverre een opzegging door huurder al dan niet mogelijk is;
• Verhuur voor bepaalde tijd voor maximaal 2 jaar (ingeval van zelfstandige woonruimte) of 5 jaar (in geval van onzelfstandige woonruimte) op grond van artikel 7:271 lid 1 BW. In dit geval komt een huurder géén huurbescherming toe. Pas indien de huurovereenkomst na afloop van de bepaalde tijd wordt voortgezet, geniet de huurder weer huurbescherming. De verhuurder dient de huurder uiterlijk één maand voor afloop van de bepaalde tijd te berichten over de afloop van de huurovereenkomst. Doet de verhuurder dat niet dan wordt de huurovereenkomst van rechtswege omgezet in een overeenkomst voor onbepaalde tijd;
• Verhuur voor bepaalde tijd langer dan 2 jaar (ingeval van zelfstandige woonruimte) of 5 jaar (ingeval van onzelfstandige woonruimte). Verhuurder en huurder komen een bepaalde minimumduur overeen waarbinnen zij de huurovereenkomst beiden niet op kunnen zeggen;

Verhuur aan bepaalde doelgroepen

Het nieuwe model biedt verhuurders tevens de mogelijkheid om hun woning(en) aan specifieke groepen huurders te verhuren, zoals bijvoorbeeld studenten, promovendie, ouderen, gehandicapten en jongeren onder de 28 jaar. In de huurovereenkomst kan een verhuurder vastleggen dat het gehuurde uitsluitend bestemd is om te worden gebruikt als woonruimte ten behoeve van één van deze groepen huurders. Het is huurder niet toegestaan om met deze bestemming in strijd te handelen of een andere bestemming aan het gehuurde te geven. Een verhuurder kan er zo voor zorgen dat bepaalde huurwoningen beschikbaar blijven voor een specifieke van tevoren vastgestelde groep. Voldoet een huurder niet langer aan de voorwaarden die de wet (artikel 7:274 BW) aan deze specifieke groepen stelt? Dan heeft de verhuurder het recht om de huurovereenkomst met een beroep op dringend eigen gebruik op te zeggen.

Verhuur van woonruimte via AirBnB

Vanwege de opkomende populariteit van de verhuur van huizen en appartement via online platform AirBnB of soortgelijke organisaties wordt in het nieuwe model de mogelijkheid geboden om overlast ten gevolge hiervan voor de verhuurder te beperken. Zowel het model zelf als de Algemene Bepalingen bepalen expliciet dat onderhuur via AirBnB of soortgelijke organisaties niet is toegestaan zonder dat hiervoor de voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder voor is verkregen. Doet de huurder dit toch, dan verbeurt hij een boete. Voorheen was deze boetebepaling in de Algemene Bepalingen opgenomen. In het nieuwe model maakt de boetebepaling onderdeel uit van de huurovereenkomst zelf.