Gevolgen van het coronavirus voor bouwprojecten: wie betaalt de rekening?

Sinds dat de eerste persoon in Nederland is besmet met het coronavirus, volgen de ontwikkelingen en overheidsmaatregelen elkaar snel op. We zijn er inmiddels al bijna aan gewend dat alle onderwijsinstellingen en uitgaansgelegenheden gesloten zijn, het complete luchtverkeer stil ligt en we zoveel mogelijk thuis werken. Het is goed mogelijk dat een groot deel van de ingestelde maatregelen voorlopig nog zullen voortduren. Maar wat betekent dit precies voor de bouwprojecten in ons land?

De overheidsmaatregelen vanwege het coronavirus hebben grote gevolgen voor het bedrijfsleven.  Het Economische Instituut voor de Bouw verwacht dat de bouwsector de komende twee jaar met 15% zal krimpen. Ook kunnen bouwprojecten vertraging oplopen doordat veel werknemers ziek of verplicht door de overheid thuis zitten of doordat er nog strengere overheidsmaatregelen worden afgekondigd waardoor bijvoorbeeld de bouwplaats verboden terrein is. Daarnaast is te voorzien dat materialen niet langer kunnen worden geïmporteerd uit andere landen. Diezelfde importbeperkingen kunnen bovendien zorgen voor een hogere inkoopprijs van de goederen en daarmee voor een prijsstijging van het bouwproject.  

De vraag is nu wie de rekening betaalt. Heeft de opdrachtgever recht op een korting op het werk wanneer de bouw vertraging oploopt als gevolg van het coronavirus? Kan de aannemer een prijsstijging van het werk in rekening brengen bij de opdrachtgever, dan wel om termijnverlenging van de bouw vragen? U leest het in deze blog.

Vertraging van de bouw door het coronavirus

Voor de vraag voor wiens rekening de vertraging (en de kosten daarvan) moeten komen als gevolg van het coronavirus, is allereerst van belang wat tussen partijen is afgesproken in de aannemingsovereenkomst. Op veel aannemingsovereenkomsten voor bouwprojecten zijn de Uniforme Algemene Voorwaarden 2012 (UAV 2012) van toepassing verklaard. In paragraaf 42 van de UAV 2012 staat dat de opdrachtgever, bij te late oplevering van het werk door de aannemer, recht heeft op een korting op de aannemingsprijs.

Hoewel het uitgangspunt is dat de opdrachtgever korting heeft op de aannemingsprijs bij te late oplevering van het werk, is dit niet altijd het geval. Zo bepaalt het derde artikel van paragraaf 42 van de UAV 2012 dat geen korting zal worden opgelegd voor dagen waarop de bouw door overmacht is vertraagd. Daarnaast kan de aannemer, wanneer hij voorziet dat hij vertraging in het bouwproject gaat oplopen, op basis van paragraaf 8 lid 4 van de UAV 2012 schriftelijk om termijnverlenging vragen. Hij moet dit echter wel minimaal veertien dagen voor de beoogde opleveringsdatum doen. Daarnaast geldt op basis van het vijfde lid van paragraaf 8 van de UAV 2012 dat de aannemer recht heeft op termijnverlenging als door overmacht of door voor rekening van opdrachtgever komende omstandigheden niet van de aannemer kan worden verlangd dat het werk binnen de afgesproken termijn wordt opgeleverd.

Mochten de UAV 2012 niet van toepassing zijn op uw overeenkomst (en zijn er bovendien in de overeenkomst zelf ook geen andere afspraken gemaakt of andere algemene voorwaarden van toepassing verklaard), dan zal er teruggevallen moeten worden op de wet. Wanneer een aannemer voorziet dat hij door het coronavirus de overeengekomen termijnen niet gaat halen, kan hij op grond van artikel 6:258 BW de rechter verzoeken om de overeenkomst te wijzigen of geheel of gedeeltelijk te ontbinden. Van de aannemer kan namelijk in alle redelijkheid niet worden gevergd dat de overeenkomst gezien de coronacrisis ongewijzigd in stand blijft. Let wel: de gang naar de rechter is natuurlijk pas nodig als de opdrachtgever niet vrijwillig mee wil werken aan bijvoorbeeld een termijnverlenging.

Prijsstijgingen door het coronavirus

Behalve vertraging in de oplevering, kan het coronavirus ook zorgen voor een prijsstijging van het werk. Ook voor de vraag voor wiens rekening de prijsstijging als gevolg van het coronavirus moet komen, is van belang wat tussen partijen in de overeenkomst is afgesproken. Zoals hiervoor beschreven, geldt dat op aannemingsovereenkomsten vaak de UAV 2012 van toepassing zijn. Kostenverhogingen zijn in de UAV 2012 geregeld in paragraaf 47. In deze paragraaf staat dat de aannemer aanspraak heeft op bijbetaling van een kostenverhoging, indien sprake is van (i) omstandigheden die van dien aard zijn dat bij het tot stand komen van de overeenkomst geen rekening hoefde te worden gehouden met de kans dat zij zich zouden voordoen (kort samengevat: onvoorzienbare omstandigheden), (ii) die de aannemer niet kunnen worden toegerekend en (iii) die de kosten van het werk aanzienlijk verhogen.

In het geval van het coronavirus lijkt aan de voorwaarden (i) en (ii) te zijn voldaan. Dan rest de vraag wanneer gesproken kan worden van een aanzienlijke prijsstijging. Uit jurisprudentie blijkt dat de Raad van Arbitrage voor de bouw als vuistregel hanteert dat een kostenverhoging van meer dan 5% op de gehele aanneemsom in beginsel als aanzienlijk kan worden aangemerkt. Indien u niet heeft gecontracteerd op basis van de UAV 2012 of andere algemene voorwaarden, dan geldt ook hier dat kan worden teruggevallen op de wet. Artikel 7:753 BW voorziet in eenzelfde regeling als paragraaf 47 van de UAV 2012, met als belangrijkste verschil het vereiste dat de prijsstijging aanzienlijk moet zijn niet is terug te vinden in de wettekst. Vanuit dat perspectief dient de opdrachtgever eerder een kostenstijging te vergoeden, dan onder de UAV 2012.

Het komt voor dat de werking van paragraaf 47 UAV 2012 en artikel 7:753 BW in de overeenkomst zijn uitgesloten. Ook in dat geval zou de UAV 2012 – mits overeengekomen – mogelijk nog uitkomst kunnen bieden voor de aannemer. Zo geldt op basis van paragraaf 6 lid 13 UAV 2012 dat de gevolgen van de naleving van wettelijke voorschriften of beschikkingen van overheidswege, die na de dag van aanbesteding in werking treden, voor rekening komen van de opdrachtgever, tenzij de aannemer die gevolgen reeds op de dag van aanbesteding had kunnen voorzien. Indien de aanbesteding enige tijd voor de coronacrisis heeft plaatsgevonden, kan in het algemeen wel worden gesteld dat de overheidsmaatregelen als gevolg van de coronacrisis niet voorzienbaar waren voor de aannemer en de kosten van deze overheidsmaatregelen dus niet voor de rekening van de aannemer dienen te komen.

Dan bestaat er nog wel de vraag wat er wordt bedoeld met wettelijke voorschriften en beschikkingen van overheidswege onder de UAV 2012. Vallen de huidige coronamaatregelen in Nederland bijvoorbeeld onder dat begrip? Nederland zit op dit moment in een ‘intelligente lockdown’ waarbij de overheid adviseert aan bedrijven om hun werknemers zoveel mogelijk thuis te laten werken. Voor de bouwsector gelden geen andersluidende maatregelen. Zolang het bij een advies blijft dan geldt dit niet als een wettelijk voorschrift in de zin van de UAV 2012. Een voorbeeld van een coronamaatregel die wel als wettelijk voorschrift kan worden aangemerkt is de verplichte sluiting van de horeca en contactberoepen zoals kappers.  Hoe zit het dan met buitenlandse overheidsmaatregelen? In bijvoorbeeld Zuid-Europese landen zijn de overheidsmaatregelen een stuk strenger, zoals de Italiaanse lockdown. Het is echter maar de vraag of de aannemer extra kosten als gevolg van deze buitenlandse overheidsmaatregelen op grond van paragaaf 6 lid 13 UAV kan doorbelasten aan de opdrachtgever. Veel zal afhangen van de specifieke omstandigheden van het geval.

Mochten paragraaf 47 UAV 2012 en artikel 7:753 BW zijn uitgesloten in de overeenkomst en de andere hiervoor besproken artikelen ook geen uitkomst bieden, dan zou de aannemer in uiterste nood nog terug kunnen vallen op de artikel 6:248 BW. Op basis van artikel 6:248 BW zou de aannemer zich op het standpunt kunnen stellen dat een beroep van de opdrachtgever op een gemaakte afspraak met betrekking tot de datum van de oplevering of een overeengekomen prijs gezien de huidige omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaard is. Daarnaast zou ook het hierboven besproken artikel 6:258 BW uitkomst kunnen bieden. Echter, in de rechtspraak wordt door de rechter zelden een beroep op  artikel 6:248 lid 2 BW dan wel artikel 6:258 BW gehonoreerd.

Tot slot

Door het coronavirus kunnen bouwprojecten flinke vertraging oplopen en bovendien een stuk duurder worden. Uit het bovenstaande blijkt dat een aannemer soms de extra kosten al dan niet gedeeltelijk kan doorbelasten aan zijn opdrachtgever. Bovendien zal zowel een aannemer als een opdrachtgever bij toekomstige projecten scherp moeten zijn op bepalingen omtrent bouwvertraging en kostenverhogen.

Bent u aannemer of opdrachtgever van een bouwproject en heeft u vragen over de juridische gevolgen voor uw bouwproject? Of wilt u advies over hoe rekening te houden met het coronavirus bij het opstellen van nieuwe aannemingsovereenkomsten? Dan kunt u contact opnemen met een van onze vastgoedspecialisten.