Coronacrisis en huurkorting: wat leren de eerste uitspraken van de bodemprocedures ons over de huurbetalingsverplichting van de huurders?

Inmiddels zijn er twee uitspraken in bodemprocedures over huurprijsverlaging als gevolg van de coronacrisis. Naast de zaak over een café-restaurant in Den Haag waarover vorige week veel publiciteit is geweest, heeft de kantonrechter te Amsterdam in december vorig jaar een uitspraak gedaan over een Hostel. Wat leren deze uitspraken ons over de huurbetalingsverplichting van huurders?

Huurprijs halveren?

Beide kantonrechters zijn van oordeel dat de Coronacrisis in combinatie met de overheidsmaatregelen als onvoorziene omstandigheid moet worden beschouwd.

Tevens zijn de kantonrechters van oordeel het redelijk is om (kort gezegd) het financiële nadeel dat daardoor ontstaat gelijkelijk (50/50) tussen huurder en verhuurder te verdelen. Dit betekent overigens niet dat huurders simpelweg kunnen verlangen dat de huurprijs wordt gehalveerd.

Nadeel huurder berekenen

Uit de uitspraken blijkt dat de hoogte van dit financiële nadeel door de huurder onderbouwd moet worden. Om het nadeel te begroten is het nodig om inzicht te hebben in het omzetverlies en de omvang van de ontvangen steun, met name de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL). Ook is van belang of de exploitatie als gevolg van de overheidsmaatregelen volledig uitgesloten was of daardoor werd beperkt. Daarnaast kunnen andere omstandigheden een rol spelen, bijvoorbeeld het feit dat de online omzet van de huurder mogelijk (fors) is gestegen. Het berekenen van de hoogte van de huurkorting, en de periodes waarvoor die geldt, blijft dus maatwerk waarbij alle omstandigheden van het geval een rol spelen.

Hoe kan het nadeel verdeeld worden?

Hoewel er sprake is van maatwerk, zien we wel enige aanknopingspunten die gebruikt kunnen worden voor een (voorlopige) regeling tussen de verhuurder en de huurder.

Huurders die aanspraak maken op de TVL dienen bij hun subsidieaanvraag aan te geven met welk percentage omzetverlies zij te kampen hebben. Een verhuurder zou ervoor kunnen kiezen om hierbij aan te knopen en in te stemmen met een verlaging van de huurprijs met de helft van het percentage van het omzetverlies. De verhuurder kan dit beoordelen aan de hand van de TVL-aanvraag van de huurder en kan dit eventueel achteraf controleren. De Nederlandse overheid publiceert gegevens over de TVL subsidie op de website van de Europese Commissie. Het gaat daarbij onder meer om:

• de naam en de vestigingsplaats van de onderneming;
• de sector waarin deze actief is;
• of het een mkb-er is of niet, en;
• het bedrag en het doel van de subsidie.

Voor huurders die niet in aanmerking voor de TVL (vaak grotere ondernemingen) ontbreekt dit  aanknopingspunt. In hun geval zou een verhuurder ervoor kunnen kiezen om (voorlopig) in te stemmen met huurverlaging van 50% over de periode waarin de exploitatie onmogelijk is wegens de overheidsmaatregelen.

Aan de hand van de definitieve omzetgegevens kan later gecontroleerd worden wat het werkelijke omzetverlies is geweest. Uiteraard dient de huurder deze informatie dan wel te verstrekken aan de verhuurder. Wij adviseren verhuurders om dit steeds als voorwaarde te stellen bij het verlenen van een (voorlopige) huurprijsvermindering.