Een vergeten hypothecaire inschrijving, wat nu?

Het hypotheekrecht is een cruciaal onderdeel van de financiering van onroerende zaken. Het geeft een geldverstrekker het recht om een onroerende zaak te verkopen als de geldlener zijn betalingsverplichtingen niet nakomt. Een hypotheekrecht wordt ingeschreven in het Kadaster. Zonder inschrijving kan het hypotheekrecht niet worden tegengeworpen aan derden.

Een vergeten inschrijving van een hypotheek, wat nu?

Het komt met enige regelmaat voor dat een natuurlijk persoon of rechtspersoon een onroerende zaak wil verkopen, maar wordt geconfronteerd met een ‘vergeten’ inschrijving van een hypotheekrecht. Dat wil zeggen dat de verplichting waarvoor het hypotheekrecht in het verleden is gevestigd (normaliter de terugbetaling van een geldlening) teniet is gegaan (bijvoorbeeld doordat de geldlening volledig is terugbetaald of kwijtgescholden), maar vergeten is de ingeschreven hypotheek door te halen in het Kadaster. Dit levert dan een probleem op bij de overdracht van de onroerende zaak, omdat de koper de onroerende zaak onbezwaard geleverd wil krijgen.

De ingeschreven hypotheekhouder kan in  voorkomend geval gevraagd worden alsnog tot (het geven van opdracht voor) doorhaling over te gaan. Normaliter zal een redelijk handelend hypotheekhouder daaraan meewerken; hij heeft immers geen redelijk belang bij handhaving van de inschrijving als de verplichting waarvoor het hypotheekrecht is gevestigd niet meer bestaat. In sommige gevallen is dat niet mogelijk, bijvoorbeeld omdat de ingeschreven hypotheekhouder-rechtspersoon inmiddels is ontbonden.

In dit blog worden een aantal oplossingen voor bovenstaande problematiek besproken.

Ontbinding van een rechtspersoon

Een rechtspersoon blijft na ontbinding voortbestaan voor zover dit tot vereffening van haar vermogen nodig is (artikel 2:19 lid 5 BW). Het oude artikel 55c Wetboek van Koophandel sprak over ‘vereffening harer zaken’. Met het vervangen van ‘zaken’ door ‘vermogen’ is volgens de wetsgeschiedenis geen inhoudelijke wijziging beoogd. Aan een ruime uitleg van het begrip ‘vermogen’ respectievelijk ‘baten’ bestaat behoefte omdat het voortbestaan van de vereffeningstoestand ook nodig is om rechtsbetrekkingen af te kunnen afwikkelen tijdens de ‘formele fase’ van de vereffening. Ook een handeling die niet kan leiden tot een vermeerdering van het liquidatiesaldo wordt aangemerkt als ‘nodig voor de vereffening van zijn vermogen.’ Te denken valt aan de doorhaling van een hypothecaire inschrijving door een ontbonden rechtspersoon omdat het hypotheekrecht vervallen is.

Hoewel op grond van het voorgaande in principe geldt dat een ontbonden rechtspersoon blijft voortbestaan zolang een hypotheek ten name van de ontbonden rechtspersoon is ingeschreven, is dit geen uitgemaakte zaak. Artikel 2:23b lid 9 BW bepaalt namelijk dat de vereffening eindigt op het moment dat de vereffenaar constateert dat er geen baten meer aanwezig zijn. Nadat de vereffening eindigt, houdt de rechtspersoon op te bestaan.

De vraag of de rechtspersoon nog bestaat, is relevant voor het volgende. Indien de rechtspersoon nog bestaat, kan worden volstaan met een royementsvolmacht van de vereffenaar van de rechtspersoon strekkende tot het doorhalen van het hypotheekrecht in het Kadaster door de notaris. Als de rechtspersoon niet langer bestaat, moet één van de volgende routes worden bewandeld.

Heropening van de vereffening

Op grond van artikel 2:23c lid 1 BW kan een belanghebbende de rechtbank verzoeken de vereffening te heropenen en zo nodig een vereffenaar te benoemen indien na het tijdstip waarop de rechtspersoon is opgehouden te bestaan nog een schuldeiser of gerechtigde tot het saldo opkomt of van het bestaan van een bate blijkt.

Er kan worden getwist of de weg van artikel 2:23c BW wel openstaat in het geval dat de rechtspersoon is ontbonden en het hypotheekrecht nog is ingeschreven in het Kadaster, nu de eigenaar van de onroerende zaak geen schuldeiser van de rechtspersoon is of gerechtigde is tot een saldo na vereffening van de rechtspersoon, en het strikt genomen ook niet om een ‘nagekomen’ bate gaat, nu het hypotheekrecht ook vóór de ontbinding van de rechtspersoon al in de openbare registers was ingeschreven.

Desondanks is dit een route die in de praktijk wel wordt gevolgd. Als de vereffenaar niet wil meewerken door middel van het tekenen van een royementsvolmacht, zal echter alsnog een juridische procedure moeten worden gestart (bijvoorbeeld een kort geding) om de vereffenaar te bewegen tot het verlenen van zijn medewerking op grond van artikel 3:28 BW.

Dagvaarding o.g.v. artikel 3:29 BW

Artikel 3:29 BW bepaalt dat de rechtbank op vordering van een onmiddellijk belanghebbende de inschrijving van een hypotheekrecht waardeloos kan verklaren. Zodra het vonnis in kracht van gewijsde is gegaan – dat wil zeggen dat daartegen geen gewone rechtsmiddelen meer openstaan – dan kan het vonnis worden ingeschreven in de openbare registers. Daarmee kan de bewaarder de hypothecaire inschrijving doorhalen.

Hoewel een ontbonden rechtspersoon formeel niet kan worden gedagvaard, heeft zich in de praktijk de mogelijkheid ontwikkeld dat een vordering op grond van artikel 3:29 BW ook in kort geding kan worden toegewezen, na niet-ontvankelijk verklaring van eiser jegens gedaagde als niet meer bestaande rechtspersoon. Op die manier kan de gevorderde verklaring van waardeloosheid door de rechtbank toch worden afgegeven, omdat eiser een zelfstandig belang heeft om de inschrijving van het hypotheekrecht waardeloos te laten verklaren. Voor deze route is wel een spoedeisend belang vereist – anders moet een bodemprocedure worden gevoerd, hetgeen aanmerkelijk langer duurt.

Hebt u een probleem met een ‘vergeten’ inschrijving van een hypotheek en wilt u daarvoor advies inwinnen of één van voornoemde juridische wegen bewandelen? De advocaten van Cees helpen u graag verder.

De inhoud van dit blog is algemeen van aard en er kunnen geen rechten aan worden ontleend. Indien u concrete vragen hebt of advies wenst, kunt u vrijblijvend telefonisch of per e-mail contact opnemen met Mauk Huyssen van Kattendijke (mauk.hvk@cees.nl) of een van onze andere specialisten op het gebied van het ondernemingsrecht.