De omzetting van een bedrijfswoning naar een plattelandswoning

Het komt geregeld voor, dat een (agrarische) bedrijfswoning wordt bewoond door personen die geen binding (meer) hebben met het bijbehorende bedrijf. Zolang er geen handhaving plaatsvindt en de bewoners niet willen verhuizen, kan een dergelijke strijdige situatie jarenlang voortsluimeren.

Als echter de wens opkomt om de strijdige situatie te legaliseren, is de juridische figuur van de plattelandswoning (tegenwoordig: “voormalige bedrijfswoning”) een veelvoorkomende wensrichting. In dit blog zal nader worden ingegaan op de figuur van de plattelandswoning.

De plattelandswoning en voormalige bedrijfswoning

Een (agrarische) bedrijfswoning is een woning die uitsluitend mag worden bewoond door iemand met een functionele binding met het bedrijf (bijvoorbeeld een tuinder of bij het bedrijf werkzaam personeel). De bescherming tegen milieuhinder van het bedrijf zoals geluid en trillingen geldt niet voor de bewoners van deze woning, omdat deze woning als onderdeel van het bedrijf wordt gezien.

Een woning met burgerbestemming (ook wel reguliere woning genoemd) is een woning zonder enige binding met een bedrijf. Deze woningen mogen door ieder huishouden worden bewoond en geniet volledige bescherming tegen milieuhinder van eventueel omliggende bedrijven. De milieunormen zijn hier strikter, zodat het woon- en leefklimaat in de burgerwoning optimaal wordt beschermd.

Omzetting naar plattelandswoning: Procedure en voorwaarden

De plattelandswoning houdt het midden tussen een bedrijfswoning en een burgerwoning. Kortgezegd ligt het beschermingsniveau op die van een bedrijfswoning, maar het gebruiksniveau op die van een burgerwoning. Dat houdt in dat de bewoners van een plattelandswoning niet worden beschermd tegen de milieuhinder van het bijbehorende bedrijf, maar de woning wel mag worden bewoond door personen zonder binding met het bedrijf.

De figuur van de plattelandswoning is met de komst van de Omgevingswet (2024) verder verruimd. Waar deze regeling oorspronkelijk alleen zag op voormalige agrarische bedrijfswoningen, geldt zij nu ook voor woningen bij horecagelegenheden en voormalige bedrijfswoningen op bedrijventerreinen.

De omzetting van een bedrijfswoning naar een plattelandswoning vindt plaats via het omgevingsplan (voorheen: bestemmingsplan) van de gemeente. De gemeenteraad kan in het omgevingsplan bepalen dat een voormalige bedrijfswoning door derden mag worden bewoond, zonder dat deze woning volledige milieubescherming geniet tegen het naastgelegen bedrijf. In het omgevingsplan zijn vervolgens voorwaarden verbonden aan de omzetting. Zo is een veel gestelde voorwaarde dat er bij het bedrijf minimaal één bedrijfswoning aanwezig blijft. En ook al geniet de plattelandswoning geen bescherming tegen de milieuhinder van het bedrijf, er zal altijd moeten worden aangetoond dat er ter plaatse van de woning ten minste sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Er wordt dan gekeken naar aspecten zoals geluid, luchtkwaliteit en geur. Het leefklimaat in de woning moet aanvaardbaar zijn, maar de bescherming tegen hinder van het bijbehorende bedrijf mag lager zijn dan bij reguliere woningen. Daarnaast is van belang dat plattelandswoningen wél bescherming genieten tegen de milieuhinder van andere (dan het bijbehorende) bedrijven.

Gevolgen voor het agrarisch bedrijf

De omzetting naar plattelandswoning heeft vanuit milieukundig oogpunt weinig gevolgen voor het agrarisch bedrijf. De woning wordt milieutechnisch beschouwd als onderdeel van het bedrijf, waardoor derden deze mogen bewonen zonder dat dit de bedrijfsvoering belemmert. Voor het overige blijft het bedrijf gebonden aan de reguliere milieuregels ten opzichte van andere woningen in de omgeving.

Een veelgehoorde zorg bij de omzetting naar plattelandswoning is dat de woning in handen komt van nieuwe eigenaren die niet bekend zijn met de (agrarische) realiteit van het buitengebied. Denk bijvoorbeeld aan de situatie waarin een stedeling zijn droom van een vrijstaande woning in het buitengebied verwezenlijkt, maar vervolgens geconfronteerd wordt met de dagelijkse milieuhinder van het naastgelegen (agrarische) bedrijf. Hoewel deze bewoners juridisch gezien weinig mogelijkheden hebben om tegen deze hinder op te treden, blijft het in de praktijk voor het bedrijf van belang om een goede verstandhouding met de nieuwe buren te behouden.

De plattelandswoning in Westland

In de gemeente Westland is een zogenaamd paraplubestemmingsplan aangenomen. De regels voor omzetting zijn neergelegd in dit plan. Zo moet de woning langs een lint in het glastuinbouwgebied liggen, er moet per bedrijf minimaal één bedrijfswoning overblijven, een deskundig onderzoek moet een aanvaardbaar woon- en leefklimaat aantonen, de situering mag de glastuinbouw niet belemmeren, het bedrijf moet schriftelijk instemmen en is er advies nodig van de glastuinbouwdeskundige.

De plattelandswoning in Lansingerland

De verschillende bestemmingsplannen voor de buitengebieden van de gemeente Lansingerland, kennen een eigen set voorwaarden met betrekking tot de omzetting. De meeste bestemmingsplannen bepalen dat voor omzetting naar een plattelandswoning het agrarisch bedrijf afstand moet doen van de woning, de afwijking mag niet leiden tot de mogelijkheid voor het bedrijf om een extra (tweede) bedrijfswoning te realiseren, de afwijking mag geen onevenredige aantasting veroorzaken van omliggende bestemmingen of het woon- en leefmilieu, en verder blijven de bestaande bouw- en gebruiksregels voor de bedrijfswoning van toepassing.

Samenvatting

De omzetting van een bedrijfswoning naar plattelandswoning is een instrument om (soms langdurig) strijdige situaties te legaliseren. Voor de bewoners is omzetting van groot belang, omdat een agrarische bedrijfswoning praktisch onverkoopbaar is op de reguliere woningmarkt. Door de omzetting wordt bewoning door derden mogelijk, waardoor de woning weer verhandelbaar wordt. Kopers moeten echter weten dat de bescherming van het woonklimaat minder strikt is dan bij reguliere woningen, maar wel aanvaardbaar moet zijn. Tegelijkertijd is het voor het agrarisch bedrijf essentieel dat de omzetting niet leidt tot beperkingen in de bedrijfsvoering. Er bestaat in de praktijk vaak zorg dat nieuwe bewoners, die niet bekend zijn met de (agrarische) bedrijfsomgeving, hinder zullen ondervinden van het bedrijf en dat dit tot burenconflicten kan leiden. De regeling beoogt zo een balans te vinden tussen de belangen van bewoners en ondernemers, maar vraagt in de praktijk om zorgvuldige afweging en communicatie.

De inhoud van dit blog is algemeen van aard en er kunnen geen rechten aan worden ontleend. Indien u concrete vragen hebt of advies wenst, kunt u vrijblijvend telefonisch of per e-mail contact opnemen met Ben Vreugdenhil (ben.vreugdenhil@cees.nl) of een van onze andere specialisten op het gebied van het vastgoedrecht.