Vertrouwen is van essentieel belang wanneer u een makelaar inschakelt om een woning of bedrijfsgebouw te kopen of te verkopen. U moet erop kunnen vertrouwen dat de makelaar uw belangen oprecht behartigt en geen verborgen agenda heeft. Echter komt belangenverstrengeling in de makelaardij nog wel eens voor. In deze blog bespreken we het probleem van belangenverstrengeling in de makelaardij, de wettelijke regels die bestaan om dit tegen te gaan en de juridische gevolgen die dit met zich meebrengt voor de makelaar en voor u als opdrachtgever indien die wettelijke regels niet in acht worden genomen.

Vertrouwen in de makelaardij

Als opdrachtgever moet u erop kunnen vertrouwen dat de makelaar uw belangen vooropstelt. Wanneer u bijvoorbeeld een bedrijfspand koopt, is het frustrerend als u er na de aankoop achter komt dat de door u ingeschakelde aankoopmakelaar ook de belangen van de verkoper heeft gediend. U heeft in dat geval immers belang bij een zo laag mogelijke prijs voor het bedrijfspand terwijl de verkoper belang heeft bij een zo hoog mogelijke prijs voor het bedrijfspand. Ook andere vormen van belangenverstrengeling aan de zijde van makelaars zijn onwenselijk.

Wettelijke regels ter voorkoming van belangenverstrengeling

Om belangenverstrengeling tegen te gaan, heeft de wetgever specifieke bepalingen opgenomen in het Burgerlijk Wetboek. Zo verbiedt Artikel 7:417 BW een makelaar om twee opdrachtgevers te dienen wiens belangen tegenstrijdig zijn. Daarnaast verbiedt artikel 7:418 BW andere vormen van belangenverstrengeling.

Juridische gevolgen van belangenverstrengeling

Indien een makelaar zich schuldig maakt aan belangenverstrengeling, heeft de wetgever bepaald dat de makelaar in zo’n situatie zijn volledige recht op loon (ook wel “courtage” genoemd) verliest. Op deze manier heeft de wetgever ervoor gezorgd dat er een prikkel is ingebouwd voor de makelaar om uitsluitend de belangen te dienen van zijn opdrachtgever en niet de belangen van derden.

Het komt echter verrassend vaak voor dat de makelaar toch (heimelijk) de belangen dient van anderen dan zijn opdrachtgever. Vervolgens maakt de makelaar aanspraak op courtage en weigert de opdrachtgever – na de ontdekking van de belangenverstrengeling – tot betaling over te gaan. In een gerechtelijke procedure vordert de makelaar dan betaling van courtage (de wet heeft het over “loon”) en is het aan de opdrachtgever om te bewijzen dat de makelaar ook de belangen heeft gediend van anderen waardoor hij zijn recht op loon verloren heeft. Ook komt het regelmatig voor dat de opdrachtgever de courtage al betaald heeft en hij er daarna achter komt dat de makelaar ook de belangen van een derde heeft gediend. De opdrachtgever kan dan trachten in een gerechtelijke procedure om de betaalde courtage terug te krijgen door een beroep te doen op onverschuldigde betaling van de courtage, nu de makelaar zijn recht op courtage verspeeld heeft door ook de belangen van derden te dienen. Dit leidt tot interessante gerechtelijke procedures.

Conclusie

Als opdrachtgever is het van belang om een makelaar te kunnen vertrouwen bij het kopen of verkopen van een woning of bedrijfspand. Belangenverstrengeling vormt een bedreiging voor dat vertrouwen en kan leiden tot geschillen. Gelukkig bestaan er wettelijke regels om belangenverstrengeling te voorkomen en u te beschermen. Door zorgvuldig te kiezen voor een betrouwbare makelaar en door heldere afspraken te maken in een bemiddelingsovereenkomst, kunt u uzelf actief beschermen tegen belangenverstrengeling.